Der Notartermin und die Übergabe

Der passende Käufer für Ihre Immobilie ist gefunden und die Finanzierung wurde geprüft und abgesichert? Dann tritt als nächster Schritt die Vorbereitung auf den Notartermin ein, um den Immobilienverkauf offiziell zu beurkunden – der laut §313 BGB sonst nichtig wäre.

Zu diesem Zweck erstellt der Notar im Vorfeld einen Entwurf des Kaufvertrags. Dazu gehören alle persönlichen Angaben des Käufers und Verkäufers, die Eigenschaften der Immobilie und allfällige Besonderheiten und natürlich der Kaufpreis. Sowohl Käufer als auch Verkäufer erhalten den Entwurf rechtzeitig zur Prüfung vor der Beurkundung. Beim Notartermin selbst verliest der Notar den Vertrag und erklärt den Parteien ausführlich alle wichtigen Begriffe. Kann der Käufer oder Verkäufer den Beurkundungstermin nicht wahrnehmen, kann der sich mit einer notariellen beglaubigten Vollmacht vertreten lassen. Nach Unterzeichnung durch den Notar und den Parteien ist der Kaufvertrag endgültig.

Vor der Terminvereinbarung beim Notar bis zur Zahlung des Kaufpreises vergehen in der Regel ca. 4-6 Wochen. Unter besonderen Umständen kann es länger dauern. Während dieser Zeit legt der Notar folgendes fest:

• Es wird zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen (schon am Tag nach der Unterzeichnung des Vertrags).
• Der Notar vergewissert sich, dass die Gemeinde nicht von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht (dies ist nur sehr selten der Fall).
• Der Notar sendet dem zuständigen Finanzamt die Veräußerungsanzeige zu. Zu diesem Zeitpunkt muss der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen.
• Nach Zahlungseingang der Grunderwerbsteuer erhält der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
• Nun kann der Notar veranlassen, dass der Käufer in Abteilung I des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen wird.
• Die Auflassungsvormerkung wird aufgehoben.
• Altbelastungen werden in Abteilung III des Grundbuchs durch eine eventuelle neue Grundschuld des Käufers ersetzt.
• Der Käufer erhält vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung über den Kaufpreis und muss diesen innerhalb von 14 Tagen zahlen.

Sind alle formalen Voraussetzungen erfüllt und der Kaufpreis bezahlt, kommt der wichtige Tag der Übergabe. Hier werden alle Schlüssel übergeben, die Zählerstände für Wasser, Heizung und Storm erfasst und am Verfallsdatum neu registriert. Grundsteuern und Bauversicherung – die beim Kauf auf den Käufer übertragen werden (er hat ein vierwöchiges Sonderversicherungsrecht nach der Eigentumsübertragung im Grundbuch) – werden in der Regel im Verhältnis zueinander abgerechnet. Durch die Abtretung gehen alle Kosten, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Vor diesem Tag an darf der Verkäufer die Immobilie nicht mehr nutzen und der Käufer darf sie renovieren und einziehen.