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Wichtige Informationen

Darauf sollten Sie beim Immobilien­verkauf achten

Der Verkauf einer Immobilie ist große Sache – finanziell ebenso wie emotional.

Gerade als privater Verkäufer verbinden Sie viele Erinnerungen mit Ihrer Immobilie. Oft handelt es sich schließlich um ein selbst errichtetes Haus oder das Elternhaus.

Privat werden Immobilien vor allem verkauft, um die Maklercourtage zu sparen. Der Verkäufer möchte einen höheren Erlös erzielen, der Käufer weniger Geld ausgeben. Das ist auf den ersten Blick nachvollziehbar. Aus professioneller Sicht kann sich diese Entscheidung allerdings als kurzsichtig erweisen. Der rechtssichere Verkauf einer Immobilie verlangt viel Fachkenntnis und ist zudem aufwendig und zeitintensiv.

Als Immobilienexperte übernehmen wir das gern für Sie. Wir bringen unser ganzes Können ein, um Ihre Immobilie optimal zu vermarkten. Sie profitieren durch Dederichs Immobilien von

  • Know-how und Erfahrung,
  • umfangreicher Marktkenntnis,
  • Fachwissen rund um Verkauf und Vermarktung,
  • und unserer vollen Konzentration auf Ihren Auftrag.
Worauf man beim Immobilienverkauf allgemein achten sollte? Hier für Sie zusammengefasst.

Ein Haus
verkaufen in
10 Schritten

Zum Schreiben des Exposés und zur Vermarktung sollten folgende Unterlagen vollständig vorliegen: Grundriss, Ansicht, Schnitt, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Liegenschaftskarte, Grundbuchauszug, Nebenkostenübersicht, Wohngebäudeversicherung, Energieausweis, hochwertige Fotos.

Lage und Markt spielen hierfür ebenso eine Rolle wie Baujahr, Ausstattung und Größe der Immobilie an sich.

Die Immobilie sollte sauber und gepflegt wirken, um einen optimalen Kaufpreis zu erzielen.

Ein aussagekräftiges Exposé muss detailliert sein und hochwertige Fotos enthalten. Auch rechtliche Vorgaben müssen beachtet werden, zum Beispiel die Angabe des Energieverbrauchs der Immobilie.  

Anzeigen schalten auf verschiedenen Immobilienportalen und in Zeitungen.

Dazu zählen das Beantworten der Anfragen und das Terminieren und Durchführen von Besichtigungen.

Bevor der Kaufvertrag aufgesetzt wird, muss der Käufer eine Finanzierungsbestätigung oder einen Kapitalnachweis erbringen. Die Echtheit der Angaben sollte vom Käufer geprüft werden.  

Wenn die Entscheidung für einen Käufer gefallen ist, wird der Kaufvertrag mit allen Details aufgesetzt. Bei Zusammenarbeit mit einem Makler übernimmt dieser diese Dinge und begleitet auch die Beurkundung beim Notar.  

In vielen Fällen verdient das Finanzamt am Immobilienverkauf mit, sei es über die Erbschaftssteuer oder über die Spekulationssteuer, wenn Immobilien vor Ablauf festgesetzter Fristen verkauft werden.

Aktuell liegt die übliche reine Vermarktungszeit einer Immobilie bei drei bis vier Monaten. Dazu kommt noch die Vorbereitungszeit (Unterlagen zusammenstellen, Ausräumen und Renovieren etc.). Nach der Beurkundung vergehen noch vier bis sechs Wochen, bis der Verkaufserlös beim Verkäufer eintrifft.

Tipps & Tricks

Wie kann
ich meine
Immobilie
privat verkaufen?

Sie möchten eine Immobilie privat verkaufen?

Dann lohnt es sich, wenn Sie sich einmal ehrlich fragen, ob Sie das in Ihrem normalen Alltag leisten können. Wenn Sie diese Frage mit „Ja“ beantworten, könnte der private Verkauf für Sie das Richtige sein.

Folgendes sollten Sie in Ihre Überlegungen einbeziehen: Auf der fachlichen Ebene ist es wichtig, alle rechtlichen Anforderungen zu bedenken und die Verkaufsgespräche sicher zu führen. Hinzu kommt der oft große Zeitaufwand. Interessenten erwarten Erreichbarkeit und schnell Antworten. Besichtigungstermine erfordern ebenfalls Zeit. Zum Heraussieben von vornherein aussichtslosen Kandidaten fehlt privaten Verkäufern häufig die Erfahrung, auch das kostet Zeit und Nerven. Zusätzlich zu dem normalen Alltag mit beruflichen und familiären Verpflichtungen kann dieser monatelange Teil der Vermarktung zu einer echten Belastung werden.

DEDERICHS TIPP:

Wenn Sie privat verkaufen möchten, achten Sie bitte unbedingt auf folgende drei Dinge:

  1. Bestimmen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie sorgfältig, damit Sie nicht übervorteilt werden.
  2. Prüfen Sie Finanzierungsnachweis oder Kapitalnachweis kritisch auf Echtheit.
  3. Lassen Sie den Notartermin zur Beurkundung vom Käufer bestellen. Sollte der Kauf kurzfristig platzen, bleiben Sie sonst auf den Kosten sitzen.
Glossar

Was
kostet ein
Immobilien­verkauf?

Beim Verkauf eine Immobilie fallen verschiedene Kosten, Gebühren und Steuern an. Unser Glossar gibt Ihnen dazu einen kleinen Überblick.

Für das Erstellen des Exposés mit hochwertigen Fotos, Grundrissen etc. sowie für die Anzeigenschaltung entstehen Ausgaben von 1.000 bis 2.000 Euro. Bei der Vermarktung über den Makler sind diese Kosten in der Courtage enthalten.

Der Energieausweis ist Pflicht. Ein seriöser Verbrauchsausweis kostet durchschnittlich zwischen 80 und 160 Euro. Ein seriöser Bedarfsausweis schlägt bei normalen Immobilien mit rund 200 bis 400 Euro zu Buche. Erfahren Sie hier mehr zum Energieausweis.

Beim Erben einer Immobilie wird die Erbschaftssteuer fällig. Diese richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad der Erben. Sie kann durch Freibeträge gemindert werden oder entfallen.

Dieser muss vom Amtsgericht eingeholt werden und kostet rund 10 Euro.

Beim Immobilienkauf zahlt der Käufer eine Grunderwerbssteuer in Höhe von rund 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Diese wird nach der Beurkundung fällig. Mit der danach ausgestellten Unbedenklichkeitsbescheinigung wird man als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Die Höhe ist individuell und hängt vor der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld ab.

Die Maklerprovision ist am 23.12.2020 gesetzlich neu geregelt worden. Sie entspricht rund 6 Prozent des Nettoverkaufspreises. Die Courtage wird von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen bezahlt. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses entfallen 3 Prozent auf den Verkäufer und 3 Prozent auf den Käufer, zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Maklercourtage kann von der Steuer abgesetzt werden, wenn man aus beruflichen Gründen umzieht oder die Immobilie nach dem Kauf vermietet. Bei Immobilien ab drei Wohneinheiten zahlt der Käufer die Maklercourtage.

Wenn Sie mit einem Makler arbeiten, ist diese bereits in der Courtage inbegriffen. Bei externen Sachverständigen entspricht der Preis für die Marktwertermittlung rund 1 Prozent des Immobilienwertes. 

In der Regel übernimmt der Käufer der Immobilie die Notarkosten.

Diese fällt an, wenn man innerhalb der Spekulationsfrist eine Immobilie verkauft. Aktuell beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre, für selbst genutztes Wohneigentum drei Jahre. Verkaufen Sie früher als diese zehn oder drei Jahre, müssen Sie eine Spekulationssteuer zahlen.

Wenn man den Hauskredit aufgrund des Verkaufs vorzeitig zurückzahlt, verlangt die Bank als Schadenersatz eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, muss mit dem Kreditinstitut abgeklärt werden.

Kurz und knapp

Fakten zum Verkauf einer geerbten Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie erben und diese nicht selbst bewohnen möchten, kann der Verkauf die sinnvollste Lösung sein.

Gerade bei älteren Immobilien ist eine Vermietung oft nicht wirtschaftlich, weil man zunächst kräftig in die Modernisierung investieren müsste. Mit dem Verkaufserlös lässt sich stattdessen das eigene Darlehen ablösen oder die selbst bewohnte Immobilie sanieren oder modernisieren.

Beim Verkauf kann eine Spekulationssteuer fällig sein. Wie hoch diese ausfällt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, unter anderem vom Immobilienwert und dem Einkommensteuersatz. Hat der Erblasser länger als drei Jahre in der Immobilie gewohnt, brauchen Sie als verkaufende Erben keine Spekulationssteuer zu bezahlen. Zudem wird eine Erbschaftssteuer fällig. Sie berechnet sich nach dem Immobilienwert und dem Verwandtschaftsgrad der Erben. Kinder und Ehepartner profitieren von hohen Freibeträgen und weiteren Regelungen.

Bevor man eine geerbte Immobilie verkaufen darf, benötigt man den Erbschein. Mit diesem kann die sogenannte Grundbuchberichtigung durchgeführt werden. Die neuen Eigentumsverhältnisse werden also im Grundbuch festgehalten.

Der eigentliche Verkaufsprozess folgt den bereits zuvor ausgeführten zehn Schritten. Nutzen Sie dazu unsere Kompetenz. Bei Dederichs Immobilien übernehmen wir für Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie und realisieren für Sie einen marktgerechten Kaufpreis.

DEDERICHS TIPP:

Sie können uns auch als Erbengemeinschaft beauftragen. So haben alle Erben einen neutralen Ansprechpartner, der die Interessen aller beim Verkauf der Immobilie professionell vertritt.

Eine Sache für den Profi

Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder Wohn- und Geschäftshauses

Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern ist nach wie vor sehr groß. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder Wohn- und Geschäftshauses lässt sich am besten über einen Makler abwickeln. Bei Dederichs Immobilien betreut Sie Ihr persönlicher Ansprechpartner während des ganzen Verkaufsprozess. Wir sind sehr gut vernetzt und können so zielgruppengenau den bonitätsstarken potenziellen Käuferkreis ansprechen.

Zu unseren Leistungen gehören in diesem Bereich unter anderem:

  • Zusammenstellen der komplexen Unterlagen und des Exposés
  • Erstellen der Renditeentwicklung
  • Marktwertermittlung
  • Ausführliche Beratung zu Ihren Möglichkeiten (z.B. sofortige Vermarktung im Ist-Zustand, Aufteilung der Immobilie in Eigentumswohnungen)
  • Korrekte Abwicklung unter Berücksichtigung von Mieterrechten etc.

Nutzen Sie unsere Kompetenz für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.

Kurz und knapp

Fakten zum Verkauf einer

Wohnung
Beim Verkauf einer Wohnung stellt sich zunächst die Frage: Ist die Wohnung vermietet oder ist sie frei? Bezugsfreie Wohnungen haben aktuell einen bis zu 30 Prozent höheren Marktwert als vermietete Wohnungen.

Für das Exposé und die Vermarktung stellen wir bei Dederichs Immobilien zunächst die Unterlagen vollständig zusammen. Dazu zählen neben den (auch beim Hausverkauf) üblichen Unterlagen zudem Jahresprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und gegebenenfalls der Mietvertrag.

Zudem führen wir eine Marktwertermittlung für die Wohnung durch, um den optimalen Verkaufspreis festzulegen. Sollte die Wohnung vermietet sein, bedenken wir auch die Mieterrechte.

Anschließend vermarkten wir Ihre Wohnung auf allen Kanälen, kümmern uns um Besichtigungstermine und alle Details. Wenn Sie sich für einen Käufer entschieden haben, bereiten wir den Vertrag vor und begleiten Sie beim Notartermin.
DEDERICHS TIPP

Fakten zum Verkauf einer

vermieteten Wohnung
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung spielen die Mieterrechte eine wesentliche Rolle. Sie haben auch Auswirkungen auf die Zielgruppe der Käufer. Für Kapitalanleger sind sicher vermietete Wohnungen durchaus attraktiv. Für Käufer, die die Wohnung privat nutzen möchten, kann die Vermietung ein Hindernis sein. Sie können nach dem Kauf dem Mieter zwar wegen Eigenbedarfs kündigen. Dies nimmt durch verschiedene Kündigungsfristen je nach Mietdauer jedoch Zeit in Anspruch.

Im Vergleich zum Kaufvertrag einer unvermieteten Wohnung enthält der Kaufvertrag einer vermieteten Wohnung einige Besonderheiten. Dazu zählen die Rechte und Pflichten des Vermieters oder auch offene Mietschulden.

Nutzen Sie unser Know-how für die Vermarktung Ihrer vermieteten Wohnung. Wir organisieren die Vermarktung und auch die Besichtigungstermine nach den Anforderungen des gesetzlichen Mieterschutzes. Für Sie bedeutet das mehr Sicherheit bei weniger Aufwand.
DEDERICHS TIPP

Fakten zum Verkauf eines

unbebauten Grundstücks
Der Verkauf eines unbebauten Grundstücks lohnt sich, wenn dieses als Bauland ausgewiesen ist. Dederichs Immobilien übernimmt für Sie gern die Ermittlung des optimalen Verkaufspreises und die Vermarktung.

Dabei beziehen wir zum Beispiel Faktoren wie regionale Lage, Ausrichtung, Fläche, Zuschnitt, Infrastruktur, Altlasten oder Baulasten sowie die Bebaubarkeit ein.

Mit Makler lohnt sich!

Es gibt viele gute Gründe, warum man eine Immobilie mit einem Makler verkaufen sollte.

Profitieren Sie von unserem Know-how und unserem Service – es lohnt sich.